La Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, commi da 35 a 41) ha riaperto la finestra temporanea che consente di far uscire dal patrimonio delle società i beni non più strumentali all’attività, pagando un’imposta sostitutiva più leggera rispetto alla tassazione ordinaria.
Questo strumento intende agevolare l’estromissione di immobili e altri beni dal regime di impresa, favorendo la gestione privatistica dei patrimoni. È uno degli strumenti di pianificazione societaria e fiscale più utilizzati (e più attesi) dagli imprenditori italiani, perché tocca un problema concreto: molte SRL storiche che hanno avviato decenni fa la loro attività, possiedono immobili (probabilmente acquistati per finalità speculative o come investimento della liquidità aziendale) che oggi risultano essere un peso per l’azienda, sia in termini di funzionalità che in termini di gestione, imposte e rischio d’impresa.
Di cosa si tratta, in concreto
La norma consente a determinate società di:
- La possibilità di assegnare ai propri soci beni immobili diversi da quelli strumentali (per destinazione) e beni mobili iscritti in pubblici registri inutilizzati come beni strumentali nell’attività d’impresa;
- La possibilità di cedere gli stessi beni ai soci, sempre a condizioni fiscali di favore;
- Cambiare la denominazione sociale e trasformarsi in società semplice, agevolazione riservata alle società il cui oggetto principale o esclusivo sia la gestione di questi beni non strumentali (non lo sfruttamento imprenditoriale).
In tutti e tre i casi, l’operazione deve essere perfezionata, con delibera assunta e atto stipulato, entro il 30 settembre 2026.
Quali beni rientrano nell’agevolazione
Sono esclusi soltanto gli immobili strumentali per destinazione, ossia quelli utilizzati direttamente dalla società nella propria attività. Tutto il resto, in linea di principio, è agevolabile:
- gli immobili patrimoniali (art. 90 TUIR), che non sono né beni strumentali né beni merce;
- gli immobili “merce”, quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (tipico il caso delle imprese di costruzione);
- gli immobili strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E e A/10) purché non impegnati direttamente nell’esercizio dell’attività, come capannoni o uffici concessi in locazione o comodato a terzi o semplicemente non utilizzati;
- i beni mobili registrati (autoveicoli, natanti, aeromobili) non strumentali alla propria attività;
- gli immobili situati all’estero, privi del requisito di strumentalità per destinazione.
La natura del bene va verificata al momento dell’assegnazione, indipendentemente dalla data in cui il bene è stato acquisito: un cespite strumentale nel 2025 può rientrare nell’agevolazione solo se non più utilizzato direttamente nell’attività alla data dell’atto. Discorso a parte nel caso delle società immobiliari di gestione, per le quali gli immobili locati a terzi non sono considerati strumentali, a prescindere dalla categoria catastale, poiché la locazione costituisce l’oggetto stesso dell’attività d’impresa.
Chi può accedere all’agevolazione
Il regime è riservato alle società di persone e di capitali “commerciali”: Snc, Sas, Srl, Spa e Sapa. Per la trasformazione in società semplice, come detto, l’accesso è riservato alle sole società il cui oggetto sociale, esclusivo o prevalente, sia la gestione di beni non strumentali (immobili o mobili registrati).
Il requisito temporale sui soci: un passaggio da non sottovalutare
Uno controllo preliminare da effettuare riguarda l’anzianità della compagine sociale. Per beneficiare del regime, i soci assegnatari (o tutti i soci, nel caso di trasformazione in società semplice) devono risultare iscritti nel libro soci alla data del 30 settembre 2025, oppure essere iscritti entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge, a condizione che il trasferimento della partecipazione sia comprovato da un titolo avente data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Quanto costa: le aliquote dell’imposta sostitutiva
Il cuore della misura è la sostituzione di IRES/IRPEF e dell’IRAP con un’imposta sostitutiva calcolata sulla plusvalenza, cioè la differenza tra il valore normale del bene (o, per gli immobili, il valore catastale rivalutato, se richiesto dalla società) e costo fiscalmente riconosciuto, secondo le seguenti aliquote:
Il vantaggio più significativo, specie per gli immobili, resta la facoltà di assumere il valore catastale in luogo di quello di mercato: uando quest’ultimo risulta sensibilmente superiore alla rendita catastale rivalutata, il risparmio d’imposta può essere considerevole rispetto a un’operazione realizzata a condizioni ordinarie.
Le imposte indirette
Il legislatore ha previsto un trattamento di favore anche sul fronte delle imposte indirette:
- l’imposta di registro è ridotta alla metà (ove applicabile in misura proporzionale);
- le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa, anziché con le aliquote proporzionali ordinarie.
Va invece precisato che non è prevista alcuna agevolazione ai fini IVA: l’eventuale cessione o assegnazione segue le regole ordinarie del tributo.
Come e quando si paga
L’imposta sostitutiva si versa tramite modello F24, con i consueti codici tributo (1836 per l’imposta sull’8%/10,5% sulle plusvalenze, 1837 per il 13% sulle riserve in sospensione), in due rate:
Una dilazione tutt’altro che marginale sotto il profilo finanziario, che consente alla società di spalmare l’esborso senza dover reperire in un’unica soluzione la liquidità necessaria.
Gli effetti per il socio
Il pagamento dell’imposta sostitutiva ha natura definitiva e liberatoria: il socio assegnatario non subisce ulteriore tassazione sul valore ricevuto e la norma agevolativa disattiva la presunzione, altrimenti prevista dal TUIR, di prioritaria distribuzione delle riserve di utili. Il bene viene inoltre acquisito dal socio al nuovo valore fiscale determinato in sede di assegnazione, elemento decisivo per una futura ed eventuale rivendita.
Perché conviene (e per chi)
Le ragioni che spingono un imprenditore a valutare seriamente questa finestra sono in genere tre:
- semplificazione del perimetro societario, alleggerendo la SRL di asset non più coerenti con l’attività caratteristica e riducendo il rischio d’impresa sul patrimonio immobiliare;
- minor pressione fiscale immediata, grazie ad aliquote sostitutive molto più contenute rispetto alla tassazione ordinaria che si applicherebbe in caso di distribuzione “normale” del bene ai soci;
- passaggio generazionale, perché portare l’immobile fuori dalla “scatola” societaria e nella sfera privata (o in una società semplice, contenitore tipico della gestione patrimoniale familiare) semplifica non poco le successive vicende successorie.
Cosa fare subito
In sintesi, i passaggi da presidiare sono:
- censimento dei beni potenzialmente agevolabili e verifica puntuale del requisito di “non strumentalità”;
- verifica dell’anzianità dei soci rispetto alla data del 30 settembre 2025;
- calcolo di convenienza, confrontando valore normale, valore catastale (se disponibile) e costo fiscalmente riconosciuto;
- quantificazione delle riserve in sospensione d’imposta eventualmente annullate dall’operazione;
- predisposizione di delibera e atto entro il termine di legge, con il necessario coordinamento tra commercialista e notaio.
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